서울시 신통기획 재개발 후보지 8곳 추가 선정…용산·구로·동작 포함

서울시는 2025년 6월 30일 개최된 제3차 재개발 후보지 선정위원회를 통해 신속통합기획(이하 신통기획) 재개발 후보지 8곳을 추가 선정했다고 밝혔습니다. 이번 발표로 서울시 내 전체 신통기획 대상지는 총 122곳으로 확대되었으며, 정비사업의 본격적인 속도전이 예고되고 있습니다.

신통기획은 2021년부터 본격 시행된 서울시의 핵심 재개발 활성화 전략으로, 기존 재개발 추진 절차의 복잡성과 장기화를 해소하고, 주민참여형 맞춤형 계획 수립을 통해 신속하고 체계적인 사업 추진을 목표로 하고 있습니다.

이번 추가 선정은 특히 용산·구로·동작 등 중심지 및 교통 요지에 위치한 주요 저층 주거지를 포함하고 있어, 향후 정비사업에 대한 기대감과 함께 부동산 시장 전반에 미치는 파급 효과도 주목받고 있습니다.

서울시는 이번 후보지 확대를 통해 공공과 민간의 협업 체계를 더욱 강화하고, 주택 공급 확대 및 노후주거지 개선이라는 정책 목표를 차질 없이 달성하겠다는 입장입니다.

1. 신통기획이란?

신속통합기획은 서울시가 추진 중인 도시정비 혁신 제도로, 복잡한 행정 절차를 단축하고, 서울시와 자치구, 주민이 함께 정비 방향을 설정해 속도감 있는 도시계획 수립과 사업 추진을 가능하게 합니다. 특히, 노후 주거지와 정비 해제구역 등 개발 사각지대를 중심으로 적용되어 주민들의 주거환경 개선과 정비사업 활성화를 동시에 추구하고 있습니다.

2. 후보지 선정 기준

이번에 선정된 신통기획 재개발 후보지는 단순히 미개발 지역이 아닌, 일정 기준을 충족하는 지역 중 정비 필요성과 실현 가능성이 높은 곳을 우선으로 고려하여 결정되었습니다. 서울시는 사업의 효율성과 지역 균형 발전을 함께 달성하기 위해 다음과 같은 기준을 중심으로 선정 작업을 진행했습니다.

• 이전 공모에서 탈락했으나 개선 여지가 큰 지역
  과거 공모에 참여했지만 사업성 부족 또는 절차상 미비로 탈락했던 지역 중, 최근 정비 여건이 개선된 지역이 우선 검토 대상이 되었습니다. 이러한 지역은 이미 주민들의 관심과 기본 자료가 축적돼 있어 빠른 재추진이 가능합니다.
• 주민 간 갈등이 해소되고 정비 추진 기반이 마련된 지역
  정비사업의 성패는 주민 참여도와 동의율에 크게 좌우되므로, 내부 갈등이 심한 지역은 배제되었습니다. 대신 주민 간 소통이 원활하고, 최근 주민 의견 수렴 등을 통해 정비 의지가 형성된 곳이 선정에 포함되었습니다.
• 기반시설 부족 및 반지하 비율이 높은 낙후 주거지
  도로, 하수도, 공공시설 등 생활 인프라가 부족하고, 반지하 가구가 다수를 차지하는 지역은 주거 안전성과 삶의 질 측면에서 시급한 개선이 필요한 곳입니다. 특히 집중호우나 재난에 취약한 환경을 고려해 이들 지역을 우선 선정했습니다.

서울시는 위 기준 외에도 각 지역의 위치, 정비 필요성, 사업 속도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 후보지를 결정했습니다. 이는 단순히 개발이 아니라, 실제 거주자의 생활 여건을 실질적으로 개선하는 도시 재생의 연장선으로 이해할 수 있습니다.

3. 추가 선정된 신통기획 재개발 후보지 8곳

4. 향후 계획 및 투기 방지 조치

서울시는 이번에 추가 선정된 8개 신통기획 재개발 후보지를 대상으로, 2025년 하반기부터 정비계획 수립 용역을 본격적으로 착수할 예정입니다. 이는 각 지역의 특성과 주민 의견을 반영한 맞춤형 재개발 방향을 설정하는 핵심 단계로, 향후 사업 전개에 있어 중요한 기준점이 됩니다.

또한, 권리산정기준일 고시를 통해 투기 목적의 지분 쪼개기, 불법전입 등의 행위를 차단하고, 기준일 이후의 부정거래에 대해서는 조합원 자격을 제한하는 강도 높은 방침이 적용됩니다.

아울러 해당 지역은 이미 토지거래허가구역 또는 건축허가 제한지역으로 지정되었거나, 조속한 시일 내에 지정이 예고되어 있어, 투기 수요가 사전에 차단될 수 있도록 단계별 관리가 이루어집니다.

서울시는 이처럼 "사전 계획 → 권리 기준 명확화 → 물리적 행위 제한"이라는 3단계 규제 구조를 통해 무분별한 투기 유입을 방지하고, 지역 주민 중심의 안정적인 재개발 사업을 추진하고자 합니다.

5. 기대 효과 및 시사점

이번 8곳의 신통기획 재개발 후보지 추가 지정은 오랜 기간 방치되었던 노후 저층 주거지를 체계적으로 정비할 수 있는 기틀을 마련했다는 점에서 큰 의의가 있습니다. 특히 용산, 구로, 동작 등 주거 수요가 높은 중심 생활권이 포함되면서, 단순한 주택 공급을 넘어 도시기능 회복, 지역 커뮤니티 활성화, 생활 인프라 개선 등 다각적인 효과가 기대됩니다.

또한, 신통기획은 일반 재개발 방식에 비해 주민 동의율 확보가 상대적으로 수월하고, 행정 절차가 단축되는 구조를 갖추고 있어, 실제 사업 착공까지의 리드타임이 짧고 불확실성이 낮은 장점이 있습니다. 이는 투자자뿐 아니라 실거주 목적의 수요자에게도 긍정적인 환경으로 작용할 수 있습니다.

이번 발표는 단기적인 정책 이벤트를 넘어, 서울시의 재개발 정책 기조가 ‘선(先)계획-후(後)지원’ 방식으로 본격 전환되고 있다는 신호이기도 합니다. 개별 지역의 특성을 고려한 맞춤형 기획이 적용되기 때문에, 향후 지정 예정지에서도 유사한 정책 방향이 유지될 가능성이 큽니다.

정비사업을 기대하는 지역 주민이라면, 이번 후보지 선정을 통해 서울시 및 자치구의 실질적인 개발 의지와 기준을 파악하고, 초기 단계부터 주민 간 의견 조율과 참여 전략을 구체화하는 것이 중요합니다. 특히 향후 발표 예정인 2025년 하반기 정비계획 수립 용역 착수 및 추가 지정 가능성에도 주목할 필요가 있습니다.

결론적으로, 신통기획의 확장은 단순한 주택 공급 정책을 넘어, 도시의 재생과 구조 개편을 동시에 달성하려는 전략적 접근이며, 해당 지역 거주자 및 이해관계자는 정책 흐름에 대한 선제적 이해와 참여가 필수적인 시점입니다.