도시형 생활주택? 이제 전용 85㎡까지! 2025년 주택법 개정 핵심 정리
2025년 1월 21일부터 도시형 생활주택의 전용면적 상한이 기존 60㎡에서 85㎡로 상향 조정되며, 실수요자 중심의 주택 공급 정책이 한 단계 진화하게 되었습니다. 이번 개정은 단순한 면적 확대가 아닌, 도심 내 다양한 가족구성원의 수요에 대응하는 정책으로, 1~2인 가구에 집중되던 도시형 생활주택의 한계를 보완하는 전환점이 될 것으로 기대됩니다.
국토교통부는 「주택법 시행령」, 「주택건설기준 등에 관한 규정」, 「주택법 시행규칙」 개정을 통해 도시형 생활주택이 소형 임대 중심 주택에서 벗어나 실질적 정주 환경을 제공할 수 있도록 설계를 변경하였으며, 이로 인해 3~4인 가족도 보다 쾌적하고 안정적인 주거 공간을 도심에서 확보할 수 있게 되었습니다. 본문에서는 도시형 생활주택 개정의 핵심 내용과 배경, 제도적 효과, 실수요자 관점에서의 시사점까지 자세히 살펴봅니다.
1. 개정안 핵심 요약
| 항목 | 기존 기준 | 2025년 개정 이후 |
|---|---|---|
| 건축 가능 면적 | 전용 60㎡ 이하만 가능 | 전용 85㎡ 이하까지 가능 |
| 주택 유형 명칭 | 소형 주택 | 아파트형 주택 |
| 건축 층수 조건 | 5층 이상: 60㎡ 이하만 허용 | 5층 이상: 85㎡ 이하도 허용 |
| 주차 기준 | 60㎡ 이하: 세대당 0.6대 | 60㎡ 초과 세대: 세대당 1대 (기존보다 강화) |
| 공동시설 의무화 | 없음 | 150세대 이상 시 어린이 놀이터, 경로당 설치 의무 |
2. 도시형 생활주택이란 무엇인가?
도시형 생활주택은 2009년 5월 도입된 주택 유형으로, 도심 내 1~2인 가구의 주거 수요를 빠르게 충족시키기 위해 탄생했습니다. 기존 아파트보다 규제가 적고, 빠른 공급이 가능하여 임대사업자, 건설사 모두에게 실용적인 선택지로 활용되고 있습니다.
| 유형 | 층수 기준 | 주거 면적 | 법적 용도 |
|---|---|---|---|
| 아파트형 주택 | 5층 이상 | 85㎡ 이하 | 아파트 |
| 단지형 연립주택 | 4층 이하 (건축심의 시 5층 가능) | 85㎡ 이하 | 연립주택 |
| 단지형 다세대주택 | 4층 이하 (건축심의 시 5층 가능) | 85㎡ 이하 | 다세대주택 |
단, 하나의 건축물에는 한 가지 유형의 도시형 생활주택만 건축 가능하며, 일반 공동주택과 혼합 건축은 불가합니다(상업·준주거지역 제외).
3. 규제 완화로 기대되는 효과
- 기존보다 넓은 평형(3~4인 가구형 도시형 생활주택) 공급 가능
- 주차장·공동시설 기준 강화로 주거 품질 향상
- 소규모 부지 활용 가능성 증가 → 도심 내 공급 유연화
- 분양가 상한제·청약 제한 등 일부 규정 미적용으로 민간 참여 확대
국토교통부는 이번 개정으로 도시형 생활주택이 단순한 소형 임대 주택이 아닌, 실수요자 중심의 주택으로 자리잡을 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 특히 전용 60㎡ 초과 세대에 대해 세대당 1대 주차 확보 의무화 및 150세대 이상일 경우 공동시설 설치는 주거 환경의 질을 한층 높이는 요소로 작용할 전망입니다.
| 구분 | 일반 공동주택 | 도시형 생활주택 |
|---|---|---|
| 사업계획승인 기준 | 30세대 이상 | 30세대 이상 (단지형 연립/다세대는 50세대 이상) |
| 분양가 상한제 | 적용 | 미적용 |
| 청약 규정 | 모두 적용 | 일부 제외 (재당첨 제한, 청약통장 등) |
| 건설 기준 | 전면 적용 | 일부 기준 완화 (도로이격, 소음, 주차대수 등) |
4. 시사점 및 정책적 해석
도시형 생활주택 제도의 확장은 단순히 소형 주거공간 공급 확대를 넘어서, 도심 내 다양한 주거 수요층의 정착 기반을 마련하는 정책적 전환점으로 해석할 수 있습니다. 이번 개정으로 인해 기존에는 원룸 위주로 한정되었던 주택 유형이, 전용 85㎡ 이하 아파트형 주택까지 가능해지며, 청년·1~2인 가구에 국한됐던 수요 기반이 3~4인 가구까지 대폭 확대될 여지가 생긴 것입니다.
특히 서울 및 수도권 도심의 만성적인 주택 부족 문제를 고려할 때, 도시형 생활주택의 규제 완화는 공공주택과 민간 참여형 주택 공급의 중간지점을 채우는 중요한 역할을 하게 됩니다. 과거에는 좁고 열악한 환경의 소형 주택 위주였던 반면, 이번 개정은 거주성·공공성·접근성을 고루 갖춘 실수요 중심 주택 모델로 진화할 가능성을 내포하고 있습니다.
또한 이번 개정에서는 단지 규모 확대만이 아닌, 주차장 확보 기준 강화 및 커뮤니티 공간 설치 의무 등의 질적 요소도 함께 반영되었습니다. 이는 단순히 공급량 확대에 초점을 맞춘 것이 아닌, 도심 주거환경의 쾌적성과 지속가능성까지 고려한 정책 설계로 볼 수 있으며, 소형 주거에 대한 부정적 인식을 해소하고 민간건설사의 적극적인 참여를 유도할 수 있다는 점에서 의미가 큽니다.
장기적으로는 해당 제도가 공공분양, 민간참여형 소형 정주단지, 청년·신혼부부 맞춤형 복합 커뮤니티형 단지 등 다양한 형태로 확대되어, 실질적인 주거복지 실현과 도심 인구 유입에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.
5. 마무리 의견
이번 주택법 개정은 14년 만에 이뤄진 대대적인 도시형 생활주택 제도 개편으로, 단순히 주택의 면적을 늘린 수준을 넘어서 도심 주거 구조의 전반적인 재정비와도 연결됩니다. 특히 기존에는 1~2인 청년 중심으로 제한됐던 정책 대상이, 중산층·소득 중위층 이상의 가족 단위 실수요자까지 포용 가능해졌다는 점에서 향후 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것입니다.
뿐만 아니라 이번 규제 완화는 공공 주도의 획일적인 주거 공급 방식에서 벗어나, 민간의 창의적 참여와 공공성 확보 간의 균형을 시도한 대표적 사례로 볼 수 있습니다. 단지의 규모가 커지고 주거 품질이 개선됨에 따라, 과거와 달리 도시형 주택이 ‘열악한 소형 원룸’이라는 이미지에서 벗어나, 합리적인 주거 대안으로 자리매김할 수 있을지 주목해야 합니다.
향후 도심 내 내 집 마련 또는 전월세 대안을 찾고 있다면, 이번 개정 내용을 면밀히 검토하고, 각 지자체에서 추진하는 관련 공모 사업이나 민간공급 계획 등을 체크하는 것이 중요합니다. 도시형 생활주택은 더 이상 소형 임대주택에 국한된 제도가 아니라, 실거주 중심의 전략적 주택 유형으로 확장되고 있습니다.