도시형 생활주택? 이제 전용 85㎡까지! 2025년 주택법 개정 핵심 정리

도시형 생활주택, 전용 85㎡까지 가능해진다 – 실수요자 맞춤형 정책 변화

2025년 1월 21일부터 도시형 생활주택의 면적 제한이 완화되어, 기존 전용 60㎡ 이하에서 전용 85㎡ 이하까지 확대가 가능해졌습니다. 이는 국토교통부가 발표한 ‘주택법 시행령’, ‘주택건설기준 등에 관한 규정’, ‘주택법 시행규칙’ 개정을 통해 공식화되었으며, 실제 건축허가나 사업승인을 받는 신규 도시형 생활주택부터 적용됩니다.

이번 조치는 특히 3~4인 가구나 실수요자 중심의 중형 평형 주택 수요 증가에 대응하고, 도심 내 주택 선택지를 다변화하기 위한 것으로 분석됩니다.

개정안 핵심 요약

항목	기존 기준	2025년 개정 이후
건축 가능 면적	전용 60㎡ 이하만 가능	전용 85㎡ 이하까지 가능
주택 유형 명칭	소형 주택	아파트형 주택
건축 층수 조건	5층 이상: 60㎡ 이하만 허용	5층 이상: 85㎡ 이하도 허용
주차 기준	60㎡ 이하: 세대당 0.6대	60㎡ 초과 세대: 세대당 1대 (기존보다 강화)
공동시설 의무화	없음	150세대 이상 시 어린이 놀이터, 경로당 설치 의무

도시형 생활주택이란 무엇인가?

도시형 생활주택은 2009년 5월 도입된 주택 유형으로, 도심 내 1~2인 가구의 주거 수요를 빠르게 충족시키기 위해 탄생했습니다. 기존 아파트보다 규제가 적고, 빠른 공급이 가능하여 임대사업자, 건설사 모두에게 실용적인 선택지로 활용되고 있습니다.

유형	층수 기준	주거 면적	법적 용도
아파트형 주택	5층 이상	85㎡ 이하	아파트
단지형 연립주택	4층 이하 (건축심의 시 5층 가능)	85㎡ 이하	연립주택
단지형 다세대주택	4층 이하 (건축심의 시 5층 가능)	85㎡ 이하	다세대주택

단, 하나의 건축물에는 한 가지 유형의 도시형 생활주택만 건축 가능하며, 일반 공동주택과 혼합 건축은 불가합니다(상업·준주거지역 제외).

규제 완화로 기대되는 효과

기존보다 넓은 평형(3~4인 가구형 도시형 생활주택) 공급 가능
주차장·공동시설 기준 강화로 주거 품질 향상
소규모 부지 활용 가능성 증가 → 도심 내 공급 유연화
분양가 상한제·청약 제한 등 일부 규정 미적용으로 민간 참여 확대

국토교통부는 이번 개정으로 도시형 생활주택이 단순한 소형 임대 주택이 아닌, 실수요자 중심의 주택으로 자리잡을 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 특히 전용 60㎡ 초과 세대에 대해 세대당 1대 주차 확보 의무화 및 150세대 이상일 경우 공동시설 설치는 주거 환경의 질을 한층 높이는 요소로 작용할 전망입니다.

도시형 생활주택 vs 일반 공동주택

구분	일반 공동주택	도시형 생활주택
사업계획승인 기준	30세대 이상	30세대 이상 (단지형 연립/다세대는 50세대 이상)
분양가 상한제	적용	미적용
청약 규정	모두 적용	일부 제외 (재당첨 제한, 청약통장 등)
건설 기준	전면 적용	일부 기준 완화 (도로이격, 소음, 주차대수 등)

맺음말

도시형 생활주택의 면적 규제가 14년 만에 전면 재조정되었습니다. 이번 개정은 단순한 행정 조치가 아닌, 도시의 주거 수요 구조가 근본적으로 변화하고 있다는 신호입니다. 향후 더 많은 3~4인 가구가 도심 내에서도 충분한 공간과 품질을 갖춘 주택에서 거주할 수 있을 것으로 기대됩니다.

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출처: 국토교통부 보도자료