[3기 신도시] 하남교산지구 개발현황 총정리｜입지·광역교통·청약 일정 완벽 가이드
하남교산지구는 3기 신도시 가운데 서울 동측 생활권과 가장 밀접하게 맞닿아 있는 핵심 거점으로, 하남시청 인근에 위치해 기존 미사·감일·고덕강일 등 기개발지와 자연스럽게 연계되는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 행정·상업·교육·의료 인프라가 이미 구축된 인근 생활권과의 접근성이 뛰어나, 입주 초기부터 안정적인 정주 여건을 확보할 수 있다는 점이 다른 신도시와의 차별점입니다.
본 지구는 총 3만 7천여 호 규모의 대규모 주택공급과 함께, 송파~하남을 연결하는 도시철도, 지구 내부 및 주요 간선도로를 연결하는 광역 BRT, 그리고 국도·고속도로 확장과 신규 교량 건설 등 다방면의 광역교통 확충 계획을 포함하고 있습니다. 이를 통해 수도권 동남권의 주거·업무·상업·문화 기능을 통합한 신(新)생활권을 조성하고, 서울과의 접근성을 획기적으로 개선하는 것이 목표입니다.
특히, 교산지구는 단순한 주택단지 조성을 넘어, 친환경 녹지축과 수변공간, 공공문화시설, 복합 상업·업무지구를 함께 계획하여 ‘일·주·락(Work·Live·Play)’이 가능한 자족도시 모델을 지향합니다. 이러한 점에서 실수요자는 물론 장기 투자자에게도 주목받고 있으며, 향후 서울 강남·송파 생활권과의 시너지 효과가 클 것으로 기대됩니다.
1) 지구 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지구명 | 하남교산 공공주택지구 |
| 위치 | 경기도 하남시 천현동·향동·하사창동·교산동·상사창동·춘궁동·덕풍동·창우동·상산곡동·광암동·초일동·초이동 일원 |
| 면적 | 전체 6,858,234㎡(약 2,076천 평) / 본단지 6,311,551㎡ / 기업이전단지 546,683㎡ |
| 사업기간 | 지구지정(2019) ~ 사업준공(예정 2028) |
| 시행자 | 경기도, LH, GH, 하남도시공사 |
| 인구·주택계획 | 주택 약 37천 호, 인구 약 87천인(본단지 36,697호·87,258인, 기업이전단지 37호·86인) |
2) 입지 요약
| 구분 | 세부 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 행정 중심지 접근성 |
하남시청 남측 약 0.3km 거리에 위치하여 행정기관 이용이 매우 편리함. 시청·법원·세무서 등 주요 공공기관과의 접근성이 뛰어나 생활 행정 편의성 확보. |
행정·민원 서비스 이용 용이 |
| 인접 생활권 |
북측의 미사신도시, 남측의 감일지구, 서측의 고덕강일지구 등 기개발지와 인접. 대형 상업시설(스타필드 하남·코스트코·이마트), 대형병원, 교육기관, 공원 등 이미 형성된 인프라를 공유 가능. |
초기 입주 안정성 확보 |
| 광역 교통망 |
수도권제1순환고속도로(송파IC·서하남IC) 및 중부고속도로와 연접. 송파~하남 도시철도, 지구 내부 BRT, 환승시설 조성 계획으로 서울·경기 주요 거점 이동 시간 단축 기대. |
교통망 완성 시 가치 상승 여력 큼 |
| 자연환경 및 조망 |
한강 및 검단산, 금암산 등 자연녹지와 인접하여 쾌적한 주거환경 제공. 일부 고지대에서는 한강 조망 가능, 친환경 녹지축 계획 반영. |
쾌적성·프리미엄 요소 |
출처: LH 3기 신도시 포털 ‘지구개요’, 하남시 도시계획과 자료, 인근 부동산 실거래 분석.
3) 주요 추진경위
| 연도 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2018.10~12 | 지구지정 제안, 관계기관 사전협의, 주민공람 |
| 2019.04~10 | 전략환경영향평가 공람·설명회, 중도위 심의, 지구지정·지형도면 고시(국토부 고시 제2019-558호) |
| 2020.05 | 광역교통개선대책 확정 |
| 2021.08 | 지정변경(1차) 및 지구계획 승인(국토부 고시 제2021-1041호) |
| 2022.09·11 | 지정변경(2차) 고시, 지구계획 변경(1차) 승인 |
| 2023.09 | 조성공사 착공 |
| 2024.01·12 | 지구계획 변경(2차), 지정변경(3차)·지구계획 변경(3차) 승인 |
| 2025.06 | 지정변경(4차) 승인(국토부 고시 제2025-288호) |
| 2028.12(예정) | 사업 준공(예정) |
출처: LH 3기 신도시 포털 ‘지구개요’ 추진경위.
4) 광역교통계획 핵심
하남교산지구의 광역교통계획은 서울과의 직결성 강화, 인근 생활권과의 원활한 연계, 입주 초기 교통 체감도 제고를 목표로 하고 있습니다. 대부분의 노선과 시설은 이미 광역교통개선대책에 반영되어 있으며, 일부는 기본계획·실시설계 단계에 있습니다. 세부 노선, 정거장 위치, 개통 시점은 추후 설계 및 사업 승인 과정에서 확정됩니다.
| 구분 | 주요 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 도시철도 |
송파~하남 간 도시철도 건설(L=12km, 정거장 5~6개소 예정). 하남시청과 교산지구 중심부를 통과하여 잠실·강동과 직결, 환승 편의성 확보. 현재 타당성 조사 완료, 기본계획 수립 단계로 2030년 전후 개통 목표. |
서울 동남권 직결, 출퇴근 시간 단축 |
| BRT |
지구 내 가로변 버스전용차로(L=2km), 동남로 연결도로 편도 버스전용차로(L=2.6km) 신설. 도시철도 개통 전·후 모두 활용 가능하며, 미사·위례·송파 방면 급행 운행 계획 포함. |
입주 초기 교통 체감도 확보 |
| 환승시설 |
교산지구 내부, 중앙보훈병원역, 하남드림휴게소 인근에 환승센터 조성. 광역버스·지하철·BRT 연계, 환승 시간 최소화. |
대중교통 환승 편의 향상 |
| 도로 신설·확장 |
객산터널~국도43호선(1km), 서울~양평고속도로 부분확장(4.7km), 신팔당대교 신설, 서하남로 확장(1.4km),
동남로연결도로(2.6km), 황산~초이간도로(2.1km), 국도43호선 확장(5.4km), 천현로 교량확장(0.1km),
감일~고골간 연결도로(1.8km), 동남로 확장·개선(3.7km), 서하남IC 입구 교차로 부분확장(0.2km),
위례성대로 TSM, 초이IC 북방향 연결로 신설. 혼잡구간 해소, 생활권 간 이동 시간 단축, 물류 이동 효율성 증대. |
도로망 완성 시 생활·상업권 확장 |
※ 도시철도와 BRT는 개통 시기와 노선 변경 가능성이 있으며, 도로 확장·신설 사업은 단계별로 시행됩니다.
출처: LH 3기 신도시 포털 ‘광역교통계획’, 국토교통부 보도자료.
5) 청약 일정 및 블록별 현황
하남교산지구의 청약은 현재 A-2 블록 ‘교산 푸르지오 더 퍼스트’가 유일하게 본청약까지 진행되었습니다. 다른 블록(A-1 등)은 설계·계획 단계로, 청약 일정이 아직 발표되지 않았습니다. 향후 분양 전환 시 LH·GH·국토부 공식 모집공고를 반드시 확인해야 합니다.
| 블록 | 공급 유형 | 세대수 | 청약 일정 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| A-2 (교산 푸르지오 더 퍼스트) | 공공분양 | 총 1,115세대 (사전청약 1,056세대) |
본청약: 2025년 4월 말 당첨자 발표: 2025년 5월 계약: 2025년 7월 |
3기 신도시 최고 경쟁률 기록(일반공급 263:1) |
| A-1 | 공공분양 예정 | 미정 | 미정 | 기본설계 공모 단계 |
| 기타 블록 | 추후 발표 | 미정 | 미정 | 세부 계획 변경 가능성 있음 |
※ 상기 일정과 세부 내용은 LH·GH·국토교통부의 공식 자료를 기반으로 작성하였으며, 실제 공급 시점과 조건은 변경될 수 있습니다.
6) 생활권 포인트
- 교통 체감 시점: 하남교산지구의 광역교통망은 장기적으로 송파~하남 도시철도(12km), 동남로 연결도로, 광역 BRT 노선이 핵심축을 형성합니다. 그러나 도시철도의 경우 착공~완공까지 평균 8~10년이 소요되므로, 입주 초기에는 BRT(간선급행버스체계)와 환승센터가 이동 편의의 중심 역할을 담당하게 됩니다. 특히 BRT가 개통되면 미사·위례·송파 방면의 광역버스 노선과 연계되어 서울 주요 업무지구까지 30~40분대 통근이 가능할 것으로 전망됩니다. 이는 교통 체감 시점을 앞당기는 중요한 요소입니다.
- 기개발지 연계: 하남교산은 미사신도시(스타필드·하남문화예술회관·하남시청), 감일지구(신규 교육시설·중학교 신설), 고덕강일지구(대규모 근린공원·생태문화공원) 등과 인접하여 입주 초기부터 생활 인프라를 공유할 수 있습니다. 대형 병원, 대형마트, 문화시설이 이미 주변에 구축되어 상권·교육·문화·의료 서비스 접근성이 높습니다.
- 계획 수치 변동성: 현재 LH가 발표한 계획에 따르면 약 3만 7천 세대 공급이 예정되어 있으나, 환경영향평가·지구계획 변경·고시 개정 등에 따라 세대수, 용도지역 배치, 건축물 층수 등이 조정될 수 있습니다. 예를 들어, 일부 필지는 공공임대·신혼희망타운·분양전환형 임대 등 공급 형태가 변동될 수 있으며, 평형 구성(전용 59㎡·84㎡ 비율 등)도 수요 분석 결과에 따라 달라집니다.
- 자금계획: 분양계약금·중도금·잔금 외에도 취득세, 발코니 확장비, 가전·가구·옵션 선택비, 입주 청소비, 중개보수 등 실제 거주에 필요한 총 주거비를 사전에 산출해야 합니다. 특히 하남교산은 투기과열지구 및 청약조정대상지역 지정 가능성이 높아 LTV·DTI 규제 강화가 예상되며, 금리 인상기에 대출 이자 부담도 고려해야 합니다. 대출 실행 전 규제지역 여부와 금융기관별 한도, 우대금리 조건을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
- 생활권 확장성: 하남교산지구 완성 후에는 서울 강동구·송파구, 경기 성남 위례·분당권과의 생활권 통합이 자연스럽게 이뤄질 가능성이 큽니다. 이는 장기적으로 상권 규모 확장, 부동산 가치 안정화, 직주근접 수요 확대라는 세 가지 효과를 동시에 기대할 수 있는 부분입니다.
7) 마무리 및 의견
하남교산지구는 3기 신도시 중 서울 접근성이 가장 뛰어난 입지를 바탕으로, 도시철도·광역 BRT·환승센터·간선도로 확충이라는 4대 교통 인프라를 결합해 수도권 동남권의 핵심 주거·업무 거점으로 개발되는 프로젝트입니다. 완공 시 서울 강동·송파·위례권과의 생활·경제권이 사실상 하나로 통합되며, 장기적으로는 판교·위례·강남을 연결하는 고급 주거벨트의 동쪽 끝단 역할을 할 가능성이 높습니다.
다만, 교통망 완성 시점과 입주 시점의 괴리가 불가피하다는 점은 유의해야 합니다. 도시철도 개통 이전에는 BRT와 환승센터 중심의 대중교통 체계가 유지되며, 일부 정거장 위치·노선 변경이 발생할 수 있습니다. 또한 광역교통개선대책은 국가·지자체·LH 간 협의에 따라 속도 조절이 이뤄질 수 있어, 투자자와 실수요자 모두 연차별 추진계획과 예산 반영 여부를 꾸준히 확인해야 합니다.
실수요자의 경우, 입주 초기의 생활 편의성과 장기 인프라 완성 시점을 모두 고려한 주거 계획이 필요하며, 특히 교육·통학 여건, 의료·문화시설 접근성, 교통망 확충 일정 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 투자자의 경우, 하남교산은 장기 보유 전략에 적합하나, 교통망·상권·고용지구 완성 전 매도 시에는 프리미엄 변동성이 크다는 점을 감안해야 합니다.
종합적으로 볼 때 하남교산지구는 중장기적으로 높은 잠재 가치를 지닌 신도시이지만, 입주 초기에는 인프라 공백을 감안한 현실적인 생활 시나리오와 탄탄한 자금 계획이 필수입니다. 계획 대비 변동 요인을 예의주시하면서, 확정된 교통·생활 인프라와 주변 기개발지 연계성을 적극 활용하는 것이 현명한 접근입니다.