지방 미분양의 그늘과 구조조정형 리츠(CR-REITs), 프로젝트 리츠 제도의 진화

부동산 시장이 변화의 한가운데 있습니다. 수도권은 재건축 중심의 상승세를 보이는 반면, 지방에서는 미분양 위기가 심화되고 있죠. 이를 타개하기 위한 정부의 전략 중 하나가 바로 CR리츠(구조조정형 리츠)와 프로젝트 리츠 제도입니다.

1. 악성 미분양, 얼마나 심각한가?

2025년 4월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 약 6.8만 가구이며, 이 중 ‘준공 후 미분양’은 2만 6422가구로 전체의 약 40%를 차지합니다.

CR리츠는 민간 자금을 모아 미분양 주택을 매입하여 임대주택으로 운용, 이후 부동산 경기가 회복되면 분양 전환을 통해 수익을 회수하는 방식입니다.

항목	내용
명칭	CR-REITs (Corporate Restructuring REITs)
목적	미분양 주택 매입 및 유동화
방식	임대 후 분양 전환
기대효과	건설사 유동성 확보, 주택 공급 안정

2025년 기준 최초로 상용화된 CR리츠는 대구 수성레이크 우방아이유쉘입니다.

실제 시장에선 자금 조달 어려움과 매입 협상 지연 등의 문제가 지적되고 있습니다.

2025년 5월 부동산투자회사법 개정으로 프로젝트 리츠 제도가 도입되어 개발부터 임대·분양까지 하나의 리츠로 가능해졌습니다.

공공과 민간의 조화가 없이는 제도의 실효성이 낮다는 지적도 있습니다.

CR리츠는 사회공헌이 아닌 투자상품이며, 우량 사업지에만 투자 쏠림이 발생할 가능성도 존재합니다. 그러기에 LH 등 공공기관의 확약이 핵심으로 움직여야합니다.

CR리츠와 프로젝트 리츠는 잠재적으로 구조적 해법이 될 수 있으나, 실질적인 성과를 내기 위해선 공공 역할 강화와 제도적 유연성 확보가 필수입니다. 지방 부동산 시장 회복은 리츠의 구조 설계와 실행력에 달려 있습니다.