공매와 경매의 차이점 완전 정리! 투자자라면 반드시 알아야 할 핵심 비교
투자자라면 반드시 알아야 할 공매와 경매의 핵심 차이점을 다양한 항목별로 비교하고, 실제 사례와 절차 특성까지 디테일하게 정리했습니다.
1. 공매와 경매란?
경매는 개인의 채무 불이행으로 법원이 부동산을 압류하여 매각하는 절차로, 민사집행법에 근거하며 법원이 직접 집행합니다. 공매는 국가나 공공기관이 세금체납‧공과금 체납 등의 이유로 압류한 자산을 한국자산관리공사(KAMCO)가 위탁 받아 온라인으로 매각하는 방식입니다.
2. 주요 항목별 차이 비교
| 비교 항목 | 법원 경매 | 온비드 공매 (캠코) |
|---|---|---|
| 집행 주체 | 법원 (민사집행법 적용) | 한국자산관리공사 KAMCO (국세징수법 적용) |
| 입찰 방식 | 법원 현장 기일입찰, 현장 참석 필요 | 온라인 온비드 기간 입찰 (월~수 진행, 목요일 개찰) |
| 보증금 기준 | 최저가의 10% (재매각 시 20~30%) | 입찰가의 10% 자동 계산, 대다수 물건은 최저가 기준 |
| 유찰 시 감액률 | 재매각 시 20~30% 정도 감소 | 매주 일정하게 10%씩 감소 (빠른 유찰) |
| 잔금 납부 기한 | 매각허가결정 후 30일 이내, 지연시 이자 발생 | 3,000만 원 미만: 7일 이내, 이상: 최대 40일간 지연이자 없음 |
| 명도 및 인도 조치 | 법적 인도명령 가능 | 명도소송 필요, 강제집행 불가 |
| 물건 종류 및 물량 | 부동산 중심, 물량 많음 | 부동산 외 차량, 기계, 동산 등 다양하나 물량 적음 |
| 입찰 반복 가능 여부 | 1회 입찰만 가능, 재입찰 불가 | 유찰 시 다음 주 재입찰 가능 |
3. 투자자 관점의 장단점 정리
| 구분 | 법원 경매 | 온비드 공매 (캠코) |
|---|---|---|
| 진입 난이도 |
일정한 법률지식 필요.
입찰서 작성, 현장 참석, 법원 절차 등으로 초보자에게는 다소 진입 장벽이 높음. |
온라인으로 진행되며, 입찰 절차가 간단하고 시스템 안내가 잘 되어 있어 초보자도 쉽게 접근 가능. |
| 시간/장소 제약 |
법원 지정일에 직접 방문해 입찰 참여해야 하며,
시간적 제약이 큼. |
온라인으로 언제 어디서나 참여 가능.
모바일 입찰도 가능해 직장인·지방 거주자에게 유리. |
| 명도(점유자 퇴거) |
인도명령 제도가 있어 법적으로 강제퇴거 가능.
명도 리스크가 낮음. |
인도명령 불가.
명도소송 또는 자진 퇴거 유도 필요. 명도 비용과 시간 소요 발생 가능. |
| 물량 및 선택폭 |
전국 법원에 수천 건 이상 물건 등록.
지역, 용도, 가격대 등 선택지가 다양함. |
물량이 경매보다 상대적으로 적고,
동산·차량 중심의 물건이 많음. |
| 낙찰가 형성 구조 |
경쟁이 치열한 경우 많아 감정가보다 높은 가격 낙찰 발생 가능.
낙찰가 예측 어려움. |
유찰 시 감정가 기준 10%씩 감액되며,
낙찰가가 비교적 예측 가능. 저가 낙찰 기회 많음. |
| 정보 공개 및 분석 자료 |
법원 경매 전문 사이트(지지옥션, 태인경매 등)를 통해
낙찰가, 유찰 횟수, 권리관계 등 풍부한 정보 접근 가능. |
감정평가서, 위치도, 온비드 기본정보 외에는
상세 분석 자료 부족. 스스로 비교 및 해석 필요. |
| 실수요자 적합도 |
주거용 부동산 위주로 실수요자 접근 가능.
명도확률 높아 직접 거주에도 유리. |
실수요보단 투자 또는 소액 입찰 목적이 많음.
토지, 차량, 장비 등 비주거 물건 위주. |
이처럼 경매와 공매는 각각의 명확한 장단점이 존재하며, 자신의 투자 목적, 시간 여유, 자산 유형에 따라 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다. 특히 명도 가능성, 낙찰가 예측성, 정보 접근성은 실전에서 매우 중요한 판단 기준이 됩니다.
4. 실제 상황에 따른 추천 시나리오
공매와 경매는 절차와 시스템이 다르기 때문에, 투자자의 상황과 목적에 따라 어떤 방식을 선택하는지가 매우 중요합니다. 아래는 자주 발생하는 실제 케이스에 따른 추천 전략입니다.
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불법 점유자 퇴거가 가능한 명확한 법적 절차가 필요하다면 → 법원 경매
법원 경매는 인도명령제도가 존재하기 때문에, 낙찰 후 점유자 퇴거가 비교적 명확하게 처리됩니다. 특히 점유 중인 임차인이나 무단거주자가 있는 물건에 대해 법적인 절차를 빠르게 진행하고 싶다면 경매가 적합합니다. 단, 시간과 절차 비용은 감수해야 합니다. -
직장 등으로 현장 방문이 어렵고, 시간 제약이 있는 경우 → 온비드 공매
온비드는 모든 입찰 절차가 100% 온라인으로 이루어지며, 모바일로도 입찰 참여가 가능하기 때문에 바쁜 직장인이나 지방 거주자에게 적합합니다. 현장 기일에 출석할 필요가 없고, 보증금도 계좌이체로 간편하게 처리됩니다. -
최대한 저렴하게 낙찰받고 싶고 감정가 하락을 노리는 경우 → 온비드 공매
공매는 유찰 시 매주 자동 감액되며, 감정가의 60~70% 수준에서 낙찰되는 경우도 많습니다. 특히 **수요가 적은 지방 부동산이나 차량, 동산 등**은 유찰 빈도가 높기 때문에 ‘반복 유찰 후 낙찰받는 전략’을 세울 수 있습니다. -
입찰 물건 선택권을 넓게 확보하고 싶다면 → 법원 경매
경매는 매일 새로운 물건이 등록되고, 전국 모든 법원에서 진행되기 때문에 물량이 많고 선택의 폭이 넓습니다. 온비드에 비해 실거래사례, 낙찰사례도 풍부하여 분석 자료를 확보하기도 수월합니다. -
부동산 외 차량, 기계, 동산 등에 관심 있다면 → 온비드 공매
온비드는 단지 부동산뿐만 아니라 승용차, 덤프트럭, 중장비, 사무기기 등 공공기관에서 압류한 다양한 물건이 공매로 나옵니다. 중고차 경매보다 더 저렴하게 낙찰되는 경우도 있어 실수요자에게 유리합니다.
이처럼 공매와 경매는 단순한 '가격 차이'를 넘어서, 시간, 목적, 물건 유형, 명도 가능성 등 복합적 요소를 고려해야 합니다. 본인의 투자 성향과 생활 여건에 맞는 방식을 선택해야 리스크를 줄이고 수익률을 높일 수 있습니다.
5. 공매 & 경매 절차 비교 요약
| 단계 | 법원 경매 | 온비드 공매 |
|---|---|---|
| 공고 및 입찰 | 지방법원 기일 고지, 방문 입찰 | 온비드 사이트 공고 → 온라인 입찰 |
| 감정가 하락 | 회차별 20~30%씩 | 매주 10%씩 자동 조정 |
| 낙찰자 결정 | 최고가 응찰자 단회에 결정 | 기간 종료 후 최고가 선정 |
| 잔금 납부 | 30일 이내 무조건 납부, 이자 발생 가능 | 최대 40일간 지연 이자 없이 납부 가능 |
| 명도 방식 | 인도명령 → 집행 가능 | 명도소송 필요, 협의‧소송 절차 필요 |
6. 마무리 요약 및 의견
공매는 온라인으로 간편하고 유찰 구조가 체계적이지만, 명도 리스크와 물량 제한이 존재합니다. 반면 경매는 법적으로 안정적이고 인도 명령이 가능하지만, 시간·비용 부담과 참여 장벽이 있습니다. 따라서 투자 방식은 본인의 상황(시간, 자금, 명도 여부 등)에 따라 선택하는 것이 가장 중요합니다.
다음 글에서는 ‘온비드 공매 실전 팁’, ‘법원 경매 입찰 전략’, ‘공매 권리분석 쉽게 하는 체크리스트’ 등을 준비할 수 있으니 필요하시면 바로 요청해 주세요!