지방 미분양 해소 위한 부동산 정책 핵심: CR리츠·프로젝트 리츠 총정리!

부동산 시장의 온도차가 심화되고 있습니다. 수도권은 재건축 중심의 회복세를 보이고 있지만, 지방에서는 준공 후에도 팔리지 않는 미분양 물량이 쌓이면서 구조적 위험이 커지고 있습니다. 이러한 상황에서 정부는 새로운 정책 도구로 CR리츠(구조조정형 리츠)와 프로젝트 리츠 제도를 통해 시장 안정화를 시도하고 있습니다.

1. 악성 미분양, 얼마나 심각한가?

2025년 4월 말 기준, 전국 미분양 주택 수는 약 6.8만 가구에 달하며, 이 중 준공 후 미분양은 2만 6422가구로 약 40%를 차지합니다. 이는 실제 거주 가능 상태임에도 판매가 되지 않는 주택들이 다수 존재함을 의미합니다.

2. 구조조정형 리츠(CR-REITs)란 무엇인가?

CR리츠는 민간 자본을 모아 미분양 주택을 매입하고 이를 임대주택으로 활용한 뒤, 시장 회복기에 다시 분양 전환하여 투자 수익을 회수하는 구조입니다. 이는 건설사에게는 유동성을 제공하고, 시장에는 주택 공급을 유지할 수 있는 수단이 됩니다.

3. 1호 CR리츠, 실제 사례

2025년 기준, 최초로 실제 도입된 CR리츠 사례는 대구 수성레이크 우방아이유쉘입니다. 시공사는 우방건설이며, JB자산운용이 운용을 맡았습니다. 288가구 중 다수의 미분양 물량을 리츠가 매입해 임대로 전환하는 방식으로 운영됩니다.

4. 문제점은 없는가?

CR리츠는 취지에 비해 실제 실현 가능한 규모가 제한적이라는 비판을 받습니다. 전체 미분양 물량에 비하면 매입 규모가 매우 작고, 민간 중심의 구조라 수익성 우려가 존재합니다.

5. 프로젝트 리츠로 제도 업그레이드

2025년 부동산투자회사법 개정으로 도입된 프로젝트 리츠는 개발부터 임대, 분양까지 하나의 리츠로 통합된 형태로 운용이 가능해졌습니다. 기존 CR리츠에 비해 구조적으로 간소화되었고, 행정 절차와 규제 부담이 대폭 완화되었습니다.

6. 제도 활성화를 위한 인센티브

정부는 리츠 제도의 활성화를 위해 다양한 세제 및 금융 인센티브를 도입하고 있습니다. 이는 민간 참여를 유도하고, 제도의 지속 가능성을 높이기 위한 기반이 됩니다.

7. 향후 과제와 전망

CR리츠와 프로젝트 리츠는 단기적인 미분양 처리 수단에 그쳐선 안 되며, 장기적이고 구조적인 공급조절 메커니즘으로 작동해야 합니다. 이를 위해 가장 중요한 것은 공공과 민간의 역할 구분이며, 공공은 위험 분담 및 제도적 인프라 제공, 민간은 효율적 자산 운용과 투자 유치를 전담하는 구조를 갖춰야 합니다.

특히 지방의 저수익 미분양 지역에서는 민간 자본만으로는 사업이 진행되기 어려운 구조이므로, 공공기관의 신용보강, 선도 투자 또는 매입확약 등의 적극적인 개입이 필수적입니다. 여기에 더해, 지방자치단체의 재정 여력, 인구 구조, 산업 기반 등 지역 특성을 반영한 맞춤형 리츠 설계가 병행되어야 지역 실정에 맞는 실질적 해소책이 될 수 있습니다.

또한, 단순 주택 매입 중심에서 벗어나 임대, 복합개발, 장기보유 전략 등 다양한 리츠 모델이 확대되어야 하며, 이를 위한 제도 개선과 인센티브 설계도 시급한 과제입니다.

8. 결론 및 시사점

CR리츠와 프로젝트 리츠는 지방 부동산 시장의 왜곡된 수급 구조를 보완하는 유효한 정책 도구로 활용될 수 있습니다. 그러나 이는 단순한 민간 자본 유치나 일시적 미분양 해소에 그쳐선 안 되며, 공공의 선도적 역할과 제도적 유연성 확보가 전제될 때만 실효성을 가질 수 있습니다.

실제로 사업을 추진하는 과정에서는 투명한 정보공개, 주민 수요 조사, 장기적 관점의 자산 운용이 핵심이 되며, 중앙정부와 지방정부 간의 협력도 필수입니다. 또한, 투자자 보호장치 마련과 정기적인 수익성 평가가 병행되어야 민간 참여의 지속 가능성이 보장됩니다.

결국 CR리츠·프로젝트 리츠는 단순한 미분양 해소를 넘어서, 지역 주거 안정성과 민간 투자 활성화라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 전략적 정책으로 발전할 수 있으며, 이를 위해서는 각 주체의 명확한 역할 인식과 정교한 제도 설계가 지속적으로 뒤따라야 할 것입니다.