2025 책임준공 관련 모범규준 제정안 요약 / 전문 원문 공유

1. 시공사 과도한 책임 완화, PF 대출 제도에 ‘합리성’ 도입

2025년 5월 16일부터 금융위원회는 「책임준공 관련 업무처리 모범규준」을 본격 시행합니다. 이 제도는 부동산 개발 사업의 핵심 자금 조달 수단인 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF) 대출 구조에서, 시공사에 과도하게 집중되었던 책임 부담을 완화하는 동시에, 사업성 중심의 대출 심사체계를 정착시키기 위해 마련된 것입니다.

기존에는 사업 초기부터 시공사가 무조건적 책임준공 의무를 부담해야 했기 때문에, 중견·중소 건설사는 물론 대형사마저도 신규 개발 사업에 대한 참여를 꺼리는 현상이 반복되어 왔습니다. 이로 인해 PF 자금 시장 위축, 공급 지연, 미분양 증가 등 부동산 경기 침체의 악순환으로 이어졌다는 평가도 있습니다.

이번 모범규준의 시행은 금융기관이 자산 건전성을 확보하면서도 건설사의 책임 부담을 현실화하고, 정상적인 민간 개발을 유도하기 위한 구조 개편의 일환입니다. PF 대출 구조에 위험 분산 원칙과 사업성 평가 기반 심사가 도입되며, 시공사는 본업에 집중하고 금융사는 리스크를 체계적으로 관리할 수 있는 여건이 마련될 전망입니다.

본 글에서는 책임준공 제도의 개념과 이번 제정안의 핵심 내용을 정리하고, 향후 건설사, 시행사, 금융사 및 실수요자에게 미치는 영향까지 폭넓게 살펴보겠습니다.

2. 제정 배경 요약

3. 주요 개선 내용 요약

• 연장 사유 확대: 전염병, 자재 수급 불균형, 기상이변(태풍, 홍수, 한파 등), 지진 등 추가
• 연장 가능 기간: 각 사유별 합산해 최대 90일까지 연장 가능
• 채무인수비율 차등화: PF 자본비율 및 경과일수에 따라 시공사 책임 차등

4. 전문 원문

(붙 임)
「책임준공확약 PF 대출 관련 업무처리 모범규준」
제정(안) 전문
제1조(목적) 이 모범규준은 금융회사가 부동산 프로젝트 파이낸싱(이하
“PF 대출”이라 한다) 계약 시 시공사의 책임준공 연장사유 및 연장기간을
명확히 하고, 책임준공 기한 경과 시 시공사의 채무인수 범위 등을 합리적으로
운영함으로써 사업성 평가에 기반한 PF 대출 취급 관행 정착을 목적으로 한다.
제2조(용어정의) 이 모범규준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “금융회사”라 함은 다음 각 호에 해당하는 자를 말한다.
가. ｢은행법｣에 따른 인가를 받아 설립된 은행
나. ｢한국산업은행법｣에 따른 한국산업은행
다. ｢중소기업은행법｣에 따른 중소기업은행
라. ｢농업협동조합법｣에 따른 농협은행, 조합 및 그 중앙회
마. ｢수산업협동조합법｣에 따른 수협은행, 조합 및 그 중앙회
바. ｢산림조합법｣에 따른 조합 및 그 중앙회
사. ｢신용협동조합법｣에 따른 조합 및 그 중앙회
아. ｢새마을금고법｣에 따른 금고 및 그 중앙회
자. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 투자매매업자,
투자중개업자, 집합투자업자, 집합투자기구, 신탁업자,
투자목적회사 및 종합금융회사
차. ｢보험업법｣에 따른 보험회사
카. ｢여신전문금융업법｣에 따른 여신전문금융회사
타. ｢상호저축은행법｣에 따른 상호저축은행
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2. 대출 이라 함은 특정 “PF ” 부동산 사업에 필요한 자금을 그
사업에서 발생하는 현금흐름을 상환재원으로 하여 취급하는
대출을 말한다.
3. “책임준공”이라 함은 합의된 연장사유를 제외하고 약속한
기한까지 건물 등의 공사를 완료하고 사용승인 또는 준공
인가를 득하는 것을 말한다.
4. “책임준공확약”이라 함은 시공사가 책임준공 기한 내에 책임준공
의무를 이행하지 못한 경우 차주로부터 채무를 인수하여 금융
회사에 대한 대출 원리금 지급의무를 부담하기로 약정하는 것을
말한다.
제3조(적용 범위) 이 모범규준은 금융회사에 대하여 시공사가 책임
준공 의무를 부담하는 책임준공확약 PF 대출계약에 적용된다.
제4조(책임준공 연장사유) 금융회사는 다음 각 호의 사유로 인해
시공사의 책임이 아님에도 공사수행이 지연되는 경우 책임준공 기한
연장이 가능하도록 PF 대출계약에 명시하여야 한다. 한편, 문화재·오염토
발견과 관련해서는 사전에 계약 당사자간 협의를 통해 연장 여부 및 기간을
별도로 정하고, 그 합의된 내용을 PF 대출계약에 명시하여야 한다.
1. 정부의 유권해석이 발표된 전쟁·사변·원자재 수급불균형·전염병·
근로시간 단축 등 법령의 제·개정 등(이하 ‘전쟁‧사변 등’)
2. 기상청의 확인이 가능한 태풍·홍수·폭염·한파(이하 ‘기상이변’)
3. 특별재난지역이 발령된 지진(이하 ‘지진’)
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제5조(책임준공 연장기간) 제4조 제1호에서 제3호에 따른 연장사유별
연장기간은 아래 각 호에 따라 산정하되, 각 연장사유 별 연장기
간을 합산한 총 연장기간은 최대 90일로 한다.
1. 전쟁‧사변 등의 경우 유권해석에서 연장기간을 명시한 경우
유권해석을 따르되, 별도로 정하지 않을 경우 기준 기간(30일)을
계약서에 명시하고 당사자간 합의를 통해 실제 연장기간을 결정
한다. 단, 당사자간 합의가 이루어지지 않을 경우에는 기준
기간(30일) 만큼 연장한다.
2. 기상이변의 경우 예상 공사 중단일수(예 : 20일)를 계약서에 명시
하고, 기상이변으로 실제 공사가 중단된 기간이 예상 공사 중단
일수를 초과하는 기간만큼 연장한다.
3. 지진의 경우 지진으로 인해 실제 공사가 중단된 기간만큼 연장한다.
제6조(채무인수비율) 금융회사는 책임준공 기한 경과 일수에 따라
시공사의 채무인수비율을 선형적으로 차등화하는 한편, PF 사업의 자본
비율 수준을 고려하여 아래의 각 호에 따라 시공사의 채무인수비율을
다르게 적용한다.
1. PF 사업의 자본비율이 20%미만인 경우 경과일수×1/90로 산정
한다.
2. PF 사업의 자본비율이 20%이상 40%미만인 경우 1호에 따른 채무
인수비율보다 완화된 비율을 적용하되 세부 비율은 계약 당사자간
합의로 결정하며, 이 경우에도 채무인수 기간(90일) 만료 시 시공사의
채무인수비율은 100%가 되어야 한다.
3. PF 사업의 자본비율이 40%이상인 경우 금융회사는 시공사의
채무인수를 면제한다. 단, 시공사의 결정으로 면제하지 않기로
한 경우에는 면제하지 않을 수 있다.
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제7조(PF 사업의 자본비율 산출) 제6조에 따른 PF 사업의 자본비율은
PF 대출계약 시점에 아래 각호에 따라 산출한다.
1. PF 사업의 자본비율은 준공 관련 사업비 대비 PF투입 자본의
비율로 산출한다.
2. 제1호의 사업비는 [별첨]을 참고하여 산출한 필수사업비를
포함한 총 사업비로 한다.
3. 제1호의 PF투입 자본은 원칙적으로 PF대출 계약시점에 PF
사업을 위해 투입한 자금으로 한다.
부칙 <2025. 5. 15.>
제1조(시행일) 이 모범규준은 2025년 5월 16일부터 시행한다.
제2조(PF 대출계약에 관한 적용례) 이 모범규준은 시행일 이후
체결되는 PF 대출계약부터 적용한다.
제3조(조치사항) 금융회사는 이 규준에서 정한 바를 준수하기 위해
필요한 세부사항을 관련 내규의 제․개정을 통해 반영해야 한다.
  

5. 마무리 및 시사점

이번 책임준공 관련 모범규준의 제정은 단순한 제도 변경을 넘어, 국내 부동산 PF 대출 시장의 구조적 리스크를 재설계하는 중요한 전환점이 될 것으로 평가됩니다. 기존에는 사업 부진이나 시행사의 도산 등 외부 변수에도 불구하고 시공사에게 전적인 준공 책임이 전가되어 왔던 비합리적인 구조로 인해, 수많은 건설사들이 불안정한 PF 시장 진입을 꺼리는 악순환이 이어졌습니다.

이번 개정안은 이러한 구조적 문제를 해소하고, 책임 분산과 리스크 관리 원칙을 정립함으로써 건전한 개발 금융 시장을 형성하는 기반을 마련했습니다. 특히 시공사는 건설 본연의 역할에 집중하고, 금융사는 사업성 평가에 근거한 리스크 관리 체계를 수립해야 한다는 원칙이 공식화되었다는 점에서 큰 의의를 가집니다.

다만, 제도 정착 초기에는 시행사·금융기관·시공사 간의 이해 충돌이나 적용 방식의 혼선이 일부 발생할 수 있습니다. 이에 따라 시장 참여자 간의 투명한 정보 공유와 계약구조의 사전 명확화가 매우 중요합니다. 또한 금융당국 역시 제도의 도입 이후 사후 모니터링과 보완 조치를 지속적으로 병행해야 실효성이 담보될 것입니다.

결론적으로 이번 모범규준은 부동산 금융 시장의 체질 개선과 리스크 균형을 갖춘 자금 흐름 재구축이라는 측면에서 실질적 변화를 예고하고 있습니다. 앞으로 PF 사업에 참여하는 각 주체들은 사업성 중심의 판단, 책임 공유의 원칙을 숙지하고, 안정적인 개발 생태계 조성을 위한 전략적 대응이 필요합니다.